Ринок комерційної нерухомості Києва поступово змінюється. Великі торговельно-розважальні центри стикаються з новими викликами, тоді як девелопери дедалі більше уваги приділяють компактним торговим об’єктам, інтегрованим у житлові комплекси. Водночас столична влада розглядає можливості нового використання окремих торговельних просторів, зокрема створення паркінгів та укриттів.
Одним із найпоказовіших прикладів став підземний торговий центр «Метроград», який у 2026 році запропонували переобладнати для інших потреб міста. Паралельно розвивається формат mixed-use — багатофункціональних комплексів, де житло поєднується з магазинами, сервісами, офісами та громадськими просторами. Чому забудовники змінюють підходи до проєктування нерухомості та чи справді торгові центри можуть перетворювати на житлові будинки?
Торгові центри Києва переходять до нових форматів
У жовтні 2026 року українська консалтингова компанія UTG повідомила про зміни в розвитку торговельної нерухомості.
За словами директорки компанії Євгенії Локтіонової, девелопери дедалі більше орієнтуються на районні торгові центри та невеликі об’єкти, розташовані неподалік житлових будинків.
За перші дев’ять місяців 2026 року понад 80% нових торгових площ в Україні припало саме на невеликі формати.
Це свідчить про зміну підходів до розвитку комерційної інфраструктури.
Замість будівництва виключно великих торговельно-розважальних комплексів частина девелоперів обирає об’єкти, орієнтовані на щоденні потреби мешканців навколишніх районів.
Однак цей тренд не означає, що в Києві вже почалося масове переобладнання недобудованих торгових центрів на житлові квартали.
Скільки торгових площ у Києві залишаються порожніми?
За даними консалтингової компанії UTG, середня вакантність торговельних площ у діючих ТРЦ Києва за підсумками 2025 року становила 12,8%.
Для порівняння, роком раніше показник дорівнював 13,1%.
Отже, частка вільних приміщень навіть дещо скоротилася.
Водночас ситуація суттєво відрізняється залежно від формату торгового центру.
- Регіональні ТРЦ: вакантність близько 14,9%.
- Окружні торгові центри: приблизно 13,9%.
- Спеціалізовані об’єкти: близько 10,1%.
- Районні торгові центри: приблизно 6,5%.
Ці показники наводилися UTG під час презентації результатів ринку в березні 2026 року.
Найнижча вакантність невеликих районних ТЦ пояснюється тим, що вони розташовані поблизу житлової забудови та задовольняють повсякденні потреби людей.
Які великі торгові центри відчувають труднощі?
За оцінками UTG, значна частина вільних торгових площ Києва сконцентрована в обмеженій кількості великих об’єктів.
Серед них аналітики називали Blockbuster Mall, «Мармелад», Promenada Center та «Атмосферу».
Утім, наявність вільних приміщень не означає, що власники цих ТЦ уже вирішили перетворити їх на житлові комплекси.
Натомість девелопери можуть використовувати інші способи адаптації:
- Оновлення складу орендарів.
- Реконструкцію торгових галерей.
- Збільшення частки розважальних і сервісних закладів.
- Створення нових громадських просторів.
- Зміну розміщення магазинів усередині комплексу.
- Переорієнтацію на інші групи відвідувачів.
Такі зміни називають реконцепцією торговельної нерухомості.
Вона дозволяє адаптувати об’єкт до попиту без повного перетворення його на житловий будинок.
ТРЦ «Метроград» можуть перетворити на паркінг та укриття
Одним із найбільш резонансних прикладів можливого перепрофілювання торгової нерухомості став київський «Метроград».
29 квітня 2026 року заступник голови Київської міської державної адміністрації Костянтин Усов повідомив про розгляд можливості зміни функціонального призначення підземного комплексу.
За його словами, нинішній формат торгового центру частково втратив економічну актуальність.
За оцінкою представника міської влади, близько 60% простору «Метрограду» перебуває в занедбаному стані.
Одним із можливих рішень назвали переобладнання приміщень під підземний паркінг та об’єкт цивільного захисту.
Водночас це була пропозиція щодо майбутнього використання комплексу, а не підтверджене завершення реконструкції.
«Метроград» також не планували перетворювати на багатоквартирний житловий будинок.
Чому торговельні об’єкти можуть використовувати як укриття?
Під час повномасштабної війни питання безпеки стало одним із ключових для української нерухомості.
Підземні приміщення потенційно можуть використовуватися для облаштування захисних споруд, якщо вони відповідають необхідним технічним вимогам.
Проте звичайний підземний паркінг або торговельний поверх не можна автоматично вважати повноцінним укриттям.
Для цього необхідно оцінювати конструктивну міцність, вентиляцію, евакуаційні виходи, протипожежну безпеку, водопостачання та інші характеристики.
Також має значення відповідність чинним будівельним нормам і вимогам цивільного захисту.
Тому переобладнання підземного торгового центру може потребувати суттєвих інженерних робіт.
Що таке mixed-use та чому цей формат стає популярним?
Mixed-use — це підхід до девелопменту, за якого один комплекс або квартал поєднує кілька функцій.
Наприклад, у межах одного проєкту можуть розташовуватися житлові будинки, супермаркет, магазини, офісні приміщення, заклади громадського харчування та сервісні підприємства.
Головна ідея полягає у створенні середовища, де мешканці можуть задовольняти значну частину повсякденних потреб неподалік дому.
Що може входити до багатофункціонального комплексу?
- Житлові квартири. Основна житлова функція об’єкта.
- Супермаркети та магазини. Торгівля товарами повсякденного попиту.
- Коворкінги. Простори для роботи та зустрічей.
- Кав’ярні й ресторани. Заклади харчування для мешканців і відвідувачів.
- Спортивні клуби. Фітнес-центри та інша інфраструктура.
- Паркінги. Місця для зберігання автомобілів.
- Захисні споруди. Спеціально спроєктовані приміщення, що відповідають вимогам безпеки.
Наявність усіх перелічених елементів не є обов’язковою для кожного mixed-use проєкту. Їхній склад визначається концепцією, можливостями ділянки та попитом.
White Lines у Києві: реальний приклад поєднання житла й торгівлі
Одним із прикладів багатофункціональної забудови столиці є White Lines на вулиці Васильківській, 1.
Проєкт об’єднує житлові вежі та торговельно-розважальний комплекс.
У червні 2026 року компанія UTG повідомила агентству «Інтерфакс-Україна», що договори оренди вже укладено на 75% торгових площ майбутнього ТРК.
Загальна площа чотирирівневого торгового комплексу становить приблизно 51,5 тисячі квадратних метрів.
Із них близько 27 тисяч квадратних метрів призначені для оренди.
За інформацією девелопера, три житлові вежі комплексу прийняли в експлуатацію у 2023–2024 роках.
Серед заявлених орендарів торгової частини — супермаркет «Сільпо», кінотеатр Multiplex, спортивний клуб Energym та інші торговельні й сервісні заклади.
Важливо: White Lines є прикладом спочатку запроєктованого багатофункціонального комплексу, а не перетворення недобудованого ТЦ на квартири.
Чому забудовники обирають торгові центри біля житла?
Районні торговельні об’єкти мають одну важливу перевагу — постійне населення поблизу.
Мешканцям житлових комплексів регулярно потрібні продукти, аптеки, кав’ярні, побутові послуги та інші товари.
Для магазинів це створює відносно стабільне джерело відвідувачів.
На відміну від великих торговельно-розважальних комплексів, такі об’єкти меншою мірою залежать від покупців, які спеціально приїжджають з інших районів.
Крім того, невеликі торгові площі можуть потребувати менших інвестицій у будівництво та обслуговування.
Однак економічна ефективність кожного проєкту залежить від конкретної локації, кількості мешканців, конкурентів і вартості оренди.
Повітряні тривоги впливають на роботу торгових центрів
Окремим чинником зміни комерційної нерухомості залишається безпекова ситуація.
У матеріалі Retailers.ua від 8 жовтня 2026 року директорка UTG Євгенія Локтіонова навела дані про вплив повітряних тривог на роботу торгових центрів.
За її словами, у Києві частка робочого часу ТРЦ, на який припадали повітряні тривоги, збільшилася з 12% у серпні до 34% у вересні.
Через вимушені перерви в роботі торгові об’єкти втрачають частину відвідувачів.
Після масованих атак відновлення звичайного потоку покупців також може потребувати часу.
Це підвищує значення безпекової інфраструктури під час проєктування нової комерційної та житлової нерухомості.
Водночас вплив війни не можна розглядати як єдину причину змін на ринку. Девелопери також враховують споживчі звички, розвиток електронної комерції, купівельну спроможність і конкуренцію.
Чи можна реконструювати недобудований торговий центр під житло?
Технічно реконструкція комерційної будівлі під житлову функцію можлива не в усіх випадках.
Торговельні центри та багатоквартирні будинки мають різні вимоги до конструкцій, планування, освітлення, вентиляції й інженерних мереж.
Наприклад, торгові галереї часто мають значну глибину приміщень без природного освітлення.
Для житлових квартир необхідно забезпечити відповідні умови інсоляції, природного освітлення та вентиляції.
Також можуть виникати складнощі з облаштуванням окремих входів, санвузлів, вертикальних комунікацій та пожежною безпекою.
Тому використати наявний каркас ТЦ для створення житлового будинку іноді складніше й дорожче, ніж збудувати новий об’єкт.
Які документи потрібні для зміни призначення будівлі?
Переобладнання торгового центру під житловий комплекс — це не лише архітектурне рішення власника.
Для реалізації такого проєкту необхідно перевірити відповідність містобудівній документації, цільовому призначенню земельної ділянки та чинним будівельним нормам.
Залежно від особливостей проєкту можуть знадобитися:
- Перевірка правового статусу земельної ділянки.
- Аналіз відповідності її використання містобудівній документації.
- Отримання або коригування містобудівних умов та обмежень.
- Обстеження конструкцій існуючої будівлі.
- Розроблення проєктної документації реконструкції.
- Проведення необхідної експертизи проєкту.
- Оформлення права на виконання будівельних робіт.
- Введення реконструйованого об’єкта в експлуатацію.
Конкретний перелік процедур залежить від класу наслідків об’єкта, характеру робіт та інших обставин.
Саме тому заяву забудовника про майбутню зміну функції споруди слід відрізняти від офіційно затвердженого будівельного проєкту.
ТЦ «Печерський»: приклад складної реконструкції
У січні 2026 року з’явилася інформація про реконструкцію торгового центру «Печерський» на вулиці Омеляновича-Павленка, 4.
Державна інспекція архітектури та містобудування повідомила виданню Delo.ua, що у Реєстрі будівельної діяльності міститься дозвіл від 30 грудня 2021 року.
Документ стосується реконструкції нежитлової будівлі під багатофункціональний комплекс.
Замовником зазначене ТОВ «Картас Траст Компані».
Водночас об’єкт розташований у зоні суттєвих містобудівних обмежень, що ускладнює реалізацію проєкту.
Цей випадок демонструє, наскільки важливими є дозвільна документація та правові умови реконструкції.
Однак наявність дозволу на багатофункціональний комплекс не підтверджує, що будівлю вже офіційно перепрофілювали на житловий будинок зі смарт-квартирами.
Чи можуть старі торгові центри отримати нове призначення?
У міжнародній практиці існують різні способи повторного використання комерційних будівель.
Колишні магазини та торгові площі іноді адаптують під офіси, навчальні приміщення, медичні заклади або громадські простори.
Для деяких споруд може розглядатися житлова функція, якщо це дозволяють конструктивні характеристики та місцеве законодавство.
Утім, кожний такий проєкт потребує окремого технічного й економічного обґрунтування.
Для київського ринку наразі коректніше говорити про реконцепцію торговельних площ та розвиток багатофункціональних комплексів, ніж про масову конверсію ТЦ у житло.
Чому смарт-квартири згадують у проєктах mixed-use?
Компактне житло потенційно може бути частиною багатофункціонального комплексу, особливо в районах із високою вартістю землі.
Смарт-квартири зазвичай мають невелику площу та розраховані на ефективне використання кожного квадратного метра.
Для покупців перевагою може бути нижча загальна ціна об’єкта порівняно з більшою квартирою в аналогічному місці.
Проте важливо враховувати не лише площу, а й юридичний статус приміщення.
Наприклад, апартаменти або нежитлові приміщення не завжди мають той самий правовий режим, що й квартири.
Тому перед придбанням необхідно перевіряти документи на нерухомість, її функціональне призначення та умови експлуатації.
Поки немає достатньої доказової бази для тверджень про затверджене масштабне будівництво смарт-квартир у каркасах недобудованих київських ТЦ.
Чи вплине новий формат забудови на ціни квартир?
Розвиток багатофункціональних комплексів може змінювати привабливість окремих житлових районів.
Наприклад, наявність супермаркету, аптеки, спортивного клубу та інших послуг поблизу дому робить проживання зручнішим.
Водночас комерційна інфраструктура потребує площ і додаткових інвестицій, що також впливає на економіку девелоперського проєкту.
Тому неможливо стверджувати, що квартири у mixed-use комплексах обов’язково будуть дешевшими або дорожчими за житло в традиційній забудові.
Вартість залежатиме від розташування, класу об’єкта, якості будівництва, стану ринку та інших факторів.
Що очікує великі ТРЦ Києва у 2027 році?
Експерти ринку нерухомості очікують подальшого розвитку невеликих торгових форматів поблизу житлових кварталів.
Водночас великі торговельно-розважальні центри продовжуватимуть боротися за орендарів та відвідувачів.
За оцінками UTG, нові торгові площі можуть посилювати конкуренцію та змушувати власників менш успішних об’єктів переглядати їхні концепції.
Уже сьогодні розглядаються різні способи адаптації: від оновлення торгових галерей до розширення сервісних функцій.
Безпекова інфраструктура та можливості використання підземних просторів також залишатимуться важливими факторами.
Проте конкретні рішення щодо перепрофілювання окремих торгових центрів повинні підтверджуватися містобудівною документацією та офіційними повідомленнями власників або уповноважених органів.
Головний тренд київської нерухомості у 2026 році
У Києві справді відбуваються зміни в підходах до розвитку торговельної та житлової нерухомості.
Девелопери дедалі частіше обирають невеликі торгові об’єкти біля житлових кварталів, а формат mixed-use дозволяє поєднувати різні функції в межах одного комплексу.
Столична влада також розглядає можливість нового використання окремих торговельних просторів. Прикладом стала пропозиція переобладнати підземний ТЦ «Метроград» на паркінг та укриття.
Однак підтверджень масової реконструкції недобудованих торгових центрів у житлові комплекси станом на жовтень 2026 року немає.
Головна зміна полягає не в перетворенні всіх великих ТЦ на квартири, а в переході до гнучкіших форматів нерухомості, де торговельна, житлова, сервісна та безпекова інфраструктура розглядаються як взаємопов’язані елементи міського середовища.
Для майбутніх мешканців таких комплексів важливо оцінювати не лише привабливість архітектурної концепції, а й законність будівництва, технічні характеристики, транспортну доступність та наявність належно облаштованих захисних споруд.
